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房企现大面积换人现象公司整体迎来变革机会

2014-02-14 | 瑞方人力

高管离职风暴过境房企变革“马蹄声疾”

出乎许多人的意料，在业绩普遍好于2013年的情况下，房企居然出现大面积换人现象。瑞安、银亿调整了集团的高管，万科则调整了成都公司的负责人;华侨城任克雷退休，保利地产和保利置业的控股股东保利集团也更换了掌门人。睿信致成管理咨询公司董事、总经理薛迥文说，高管离开的原因很复杂，未必是被公司“炒”掉的，也可能是自己主动离任。记者调查发现，高管的离开对公司来说，往往意味着公司整体将会迎来一次变革。变革的根本目的，仍然是为了冲刺更好的业绩，争夺更多的融资和销售机会。

房企现大面积换人现象公司整体迎来变革机会

保利集团换帅后地产业务“兄弟”互搏难题高悬

2014年1月15日，国资委网站公布了中国保利集团最新职务变动情况，徐念沙任中国保利集团公司党委书记，免去陈洪生中国保利集团公司党委书记、党委常委、党委委员职务。《每日经济新闻》记者发现，这也是继去年6月，原中国机械工业集团有限公司党委书记、副董事长徐念沙接替陈洪生出任董事长职务后，保利集团的又一次高层职务变动，这也标志着保利集团完成了从陈洪生向徐念沙的顺利交班。

自2010年5月陈洪生接任贺平出任中国保利集团公司董事长以来，集团地产业务发展突飞猛进，保利地产2012年销售额成功突破千亿，保利香港同年更名为保利置业集团，销售金额也突破200亿元大关。在两个地产上市平台迅速壮大的同时，保利地产与保利置业的同业竞争也日趋激烈。

随着同为央企的中建系地产整合正式启动，传闻已久的保利系地产业务整合能否在徐念沙时代顺利完成也引发了业界的高度关注。

大股东“偏爱”保利置业

从数据上看，保利地产是保利集团当仁不让的地产业务支柱。销售数据显示，保利地产2013年实现销售金额1252.89亿元，同比增长23.15%，稳坐上市房企的第三把交椅。保利置业实现合约销售额267亿元，同比上涨14%，销售规模为保利地产的五分之一。

事实上，保利集团对于保利置业的支持力度却并不比对保利地产的小。

2005年，保利香港以5.85亿元向保利集团收购保利上海位于北京、上海、苏州等城市的多个物业与土地储备。2007年9月，保利置业前身保利香港以14.3亿港元向保利集团配发约2.35亿股新股，获得集团位于深圳、广州等地共15个项目。2009年10月，保利香港再度向保利集团配股融资30.13亿港元，主要用于收购大股东价值27.42亿港元的内地房地产项目，在大股东的力挺下，当年保利香港的土地储备快速扩展至1150万平方米。

反观保利地产，自1992年组建成立至今，除了在2009年的定向增发中保利集团以15亿元现金认购，以及在2008年发行43亿元公司债获得大股东提供担保外，几乎没有获得集团的优质资产注入。保利地产2012年报显示，保利集团和关联方保利财务有限公司向上市公司提供的一笔20亿元两年期贷款，利率高达11.54%。

“保利置业快速发展的背后，大股东的支持确实是比较关键的因素。”辉立证券分析师陈耕告诉记者。

正因如此，随着没有保利香港背景的徐念沙接任保利集团董事长与党委书记职务，大股东对于两个地产平台的支持力度会否出现改变引发业界关注。但记者发现，就在徐念沙去年6月接任保利集团董事长职位后，保利置业位于hr369.com广州的住宅项目在去年11月获得集团旗下的保利金控增资入股，大股东的“偏爱”似乎仍未向保利地产倾斜。

地产业务整合悬念未解

正所谓“一山不能容二虎”，随着保利置业的不断壮大，保利系两兄弟的同业竞争也愈加激烈。

2013年9月23日，在广州南沙区政府交易大厅，广东保利置业有限公司击败万科、中海和绿地，以30.3亿元拿下南沙2013NJY-2地块，折合楼面价5224元/平方米，晋升南沙新地王。但仅仅三天之后，广东保利地产有限公司以5.08亿元连夺南沙两宗地块，并将南沙地王价格刷新至6434元/平方米。

“保利集团早期是希望通过保利地产与保利置业错位开拓市场，前者主要开拓一二线大城市，后者主力深耕二线以及以下城市，但随着双方规模的不断壮大，业务重叠的区域越来越多，同业竞争也愈加激烈。”陈耕告诉记者。

对于两者的分工，保利地产前任董事长李彬海在接受《中国经营报》采访时曾表示，在业务拓展时会适当回避对方已进入的市场。在一些历史遗留下来的双方都存在业务的地区，则会采取在原有项目开发完毕后再谋求整合的方式。李彬海强调，保利地产会主力开拓一线城市，而兄弟公司会回避这些区域。

据记者不完全统计发现，保利地产与保利置业的项目重叠区域包括海南、佛山、重庆、武汉、杭州等城市。在保利地产的总部广州，保利置业共有6个项目，在后者的总部上海，保利地产更拥有高达15个项目。

记者发现，在一线城市中，北京属于保利地产的地盘，深圳则属于保利置业的领域，但双方仍有“暗斗”。保利置业在北京拥有北京保利大厦，保利地产于去年推出东莞保利生态城主打深圳客户。保利地产集团副总经理、广东公司董事长余英在微博上的留言更是引发遐想：“广东保利尽管没有深圳这个主战场，但将永远是广东老大。只要哪一天解禁，允许保利地产进深圳，我保证三年内深圳销售第一!”

事实上，早在2012年4月举行的保利地产股东大会上，就曾有股东建议保利地产通过在香港发行股票，以换股的方式合并保利置业实现保利系地产业务整合，进而从根本上解决双方之间的同业竞争问题。在2013年8月举行的保利置业业绩发布会上，面对股东提问，保利置业董事会主席雪明也曾表示，地产业务整合要遵守很多规则，由于内地与香港资本市场的要求不太一样，目前还没有一个明确的方案，只能说未来有这个想法。

盛富资本与协纵国际总裁黄立冲向记者表示，平台整合的好处很明显，不仅可以减少同业竞争，也有利于大股东的优质资产利用最大化，对于保利集团地产业务进一步发展有举足轻重的意义。

“决定性因素还是在于保利集团管理层的意向，但从短期来看，管理层没有流露出地产业务整合的强烈意向”，陈耕表示。

针对地产业务整合事宜，保利地产相关人士接受记者采访表示，目前没有听说有这方面的意向。

严阵以待15年来最大挑战万科成都新帅春节先下一城

换帅仅仅一个多月，成都万科就掀起了一场销售风暴。成都万科营销策划部相关人士对《每日经济新闻》记者透露，在刚刚过去的春节长假，成都万科一改原来春节期间楼盘大多不营业的行业惯例，推出了“365天全天候不打烊”的计划，并在短短的7天长假里实现了累计认购金额2亿元的业绩，几乎是其他本地房企同期的总和。

去年，万科的销售额在成都仅位列第七，外界一直质疑附有“海归”标签的新任总经理张晋元能否领导万科“东山再起”。春节首仗获胜，无疑令成都万科重获信心，为今年在成都市场上的一场大仗作好准备。

2013年万科成都“失意”?

2012年，成都万科以超过52亿元的销售战绩，位居成都房企第二名。

不过，成都万科的这一业绩并未继续保持下去。成都透明房产网的数据显示，在2013年成都房企销售排名中，蓝光、保利分别以112.9亿元、104.6亿元位列第一、二，紧随其后的是龙湖、绿地、华润、和记黄埔，销售额从64亿元到40亿元不等，而万科只有39.8亿元。“去年，成都万科前期主要是清理余盘，项目集中推售都到12月份了。”前述营销策划部相关人士表示，公司一些销售数据还没来得及备案，实际销售数据大约为58亿元。

对此，成都万科营销策划部相关人士用“平静”这个词概括去年成都万科在2013年的综合表现。巧合的是，前述榜单发布不久，原成都万科总经理刘军突然宣布离职。彼时，刘军坚决否认他的离职与公司业绩有关。

成都市场竞争白热化

在中国指数研究院的统计报告中，2013年几大城市商品住宅成交面积为，上海1279万平方米、广州1057.5万平方米、成都主城区1494万平方米、重庆主城区1902.8万平方米。

“一线城市供不应求矛盾严峻，房价涨幅突出;重庆、武汉、成都等多数二三线城市房价走势基本平稳。”前述研究机构指出。

虽然成都房价一直平稳，但作为西部购房者首选安居城市，成都一直是各大房企的兵家必争之地。在去年全国的“新一线城市”的评选中，成都名列第一，是很多企业和机构未来着力开拓的西部重镇。

2014年开年之初，成都楼市争霸赛已经打响。除了蓝光、保利“二王”之外，又加入了绿地这个挑战者，“铁三角”格局骤然成型。此外，来自第二梯队的龙湖、绿地、华润等潜在争雄者也高调发力，甚至一些名不见经传的中小房企也攥紧了拳头，急于扮演“搅局者”的角色。

对于正在面临其他房企竞争的万科来说，成都市场不容有失。据悉，2014年万科在成都的在售项目将达到15个，是万科进入成都15年来同时在售项目最多的一年。

近日，前述营销策划部相关人士透露，相较于2013年公司大多新项目在下半年集中开盘的局面而言，2014年各项目进入持销期，供应相对充足。在产品系列方面，成都万科悄然布局的全系产品逐渐形成了包括高端住宅、主流住宅和商业产品在内的三大产品体系，且都有升级之势。

“目前，公司打出了‘365天全天候不打烊’的营销计划，在春节期间也没有休息，仅春节期间认购金额累计2亿元，几乎是其他房企同期的总和，这也是成都万科2014年的第一场战役。”前述营销策划部相关人士表示。

备受关注的“海归派”掌门

截至目前，成都万科已经历了四位掌门人，分别是周彤、张海、刘军、张晋元。记者注意到，相较于前三代掌门人，现任成都万科总经理的张晋元拥有显赫的国际名校背景以及世界大公司的从业履历。

万科集团官网显示，张晋元毕业于清华大学、斯坦福大学，曾在IBM中国公司、麦肯锡公司任职，自2011年加盟万科，截至马年春节前，他还担任过万科地产集团战略投资营运管理部总经理一职。